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| 2015.10.26 關(guān)鍵字：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) | ||
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關(guān)于拍賣(mài)中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使 作者：李仁玉 一、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的比較法借鑒 大陸法系國(guó)家的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度最早可追溯到古羅馬及日耳曼法時(shí)期。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度始自拜占庭時(shí)期羅馬法上的iuspotimiseos。[1]古希臘的永佃權(quán)制度中也有關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定。日耳曼法采取集體主義立法原則,在財(cái)產(chǎn)合有之情況下,合有人在所有人轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)時(shí),享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在中世紀(jì)的歐洲,有的地方規(guī)定,出售土地時(shí)鄰居有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[2]無(wú)論是羅馬法還是日耳曼法，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的客體主要限于土地所有權(quán)；優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體羅馬法中主要為永佃權(quán)人，在日耳曼法中主要為合有權(quán)人或鄰居；為了保障優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，要求土地所有人事先通知永佃權(quán)人或合有人等。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件應(yīng)為同等條件，該同等條件主要是指相同價(jià)格。至于在拍賣(mài)中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如何行使羅馬法、日耳曼法均未有相應(yīng)規(guī)定。 《法國(guó)民法典》是現(xiàn)代民法中最早規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法典。1804年《法國(guó)民法典》頒布之初,并未規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),后來(lái)修訂法典時(shí)加入了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。 《法國(guó)民法典》優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的客體不限于土地所有權(quán)，包括了動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及股份；優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體主要為共同繼承人、共有人、有限責(zé)任公司的股東和佃農(nóng)；優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的種類(lèi)包括繼承人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、佃農(nóng)對(duì)地主轉(zhuǎn)讓土地的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和有限責(zé)任公司股東對(duì)轉(zhuǎn)讓股份的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。為了保障優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使要求轉(zhuǎn)讓人事先通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。未事先通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人轉(zhuǎn)讓他人的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以主張?jiān)撧D(zhuǎn)讓無(wú)效。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件應(yīng)為同等條件，該同等條件主要是指相同價(jià)格。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)適用于拍賣(mài)程序，至于在拍賣(mài)中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如何行使未有相應(yīng)規(guī)定。 《德國(guó)民法典》對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定更加詳細(xì)，將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)分為了債權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和物權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。德國(guó)民法的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度有以下特點(diǎn)：（1）不僅存在法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度而且存在約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度；（2）在財(cái)產(chǎn)類(lèi)型上主要為不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利：（3）區(qū)分了物權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和債權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：（4）對(duì)于法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主體主要是共同繼承人和公共住宅的承租人等；（5）在拍賣(mài)和強(qiáng)制執(zhí)行程序中不適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 《瑞士民法典》規(guī)定了關(guān)于出賣(mài)土地的法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，土地共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和土地所有人與建筑物所有人相互的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，以及關(guān)于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)和土地的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。瑞士民法中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要適用于土地等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 《日本民法典》規(guī)定了地上權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和共同繼承人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。日本《1938年有限責(zé)任公司法》和《日本商法典》確立了股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。 英美法系國(guó)家關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定大多數(shù)集中在其公司法等商事法律文件中,主要以有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓其所持有的公司股權(quán)時(shí),其他股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形式出現(xiàn)。 從各國(guó)法律對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定可以看出，各國(guó)法律關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定具有以下借鑒：（1）各國(guó)根據(jù)自身傳統(tǒng)和現(xiàn)實(shí)需要規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用范圍；（2）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用范圍具有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，從羅馬法和日耳曼法上的土地權(quán)利擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)及股份轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬?span style="box-sizing:border-box;">3）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件均要求同等條件，該同等條件主要指價(jià)格條件；（4）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使程序均要求轉(zhuǎn)讓人事先通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人；（5）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使領(lǐng)域由普通買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域到拍賣(mài)領(lǐng)域。 二、我國(guó)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的相關(guān)規(guī)定 我國(guó)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的歷史可謂源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，有文字可考的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的雛形產(chǎn)生于北魏時(shí)期,《魏書(shū)·食貨志》記載:“諸遠(yuǎn)流配嫡、無(wú)子孫及戶(hù)絕者,墟宅桑榆,盡為公田,以供授受,授受之次,給其所親,未受之間,亦借其所親?！碑?dāng)時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利主體僅限于親而不適用于鄰。唐朝時(shí)的《唐律》始將鄰人納入了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利人范圍,至此形成了我國(guó)古代典型的親鄰先買(mǎi)權(quán)的規(guī)定。此時(shí)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)必須先問(wèn)近親,次問(wèn)四鄰,近親四鄰不要,才得賣(mài)與別人。[3]到宋代的時(shí)候，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的規(guī)定已經(jīng)有了非常完備的記載，主要有親族先買(mǎi)權(quán)、地鄰先買(mǎi)權(quán)、典主先買(mǎi)權(quán)及租佃先買(mǎi)權(quán)等，且規(guī)定也較為詳盡。如《宋刑統(tǒng)·戶(hù)婚律》規(guī)定“應(yīng)典賣(mài)、倚當(dāng)物業(yè),先問(wèn)房親,房親不要,次問(wèn)四鄰,四鄰不要,他人并得交易。房親著價(jià)不盡,亦任就得價(jià)高處交易?！庇纱丝梢钥闯?，《宋刑統(tǒng)》明確規(guī)定了親族先買(mǎi)權(quán)優(yōu)于地鄰先買(mǎi)權(quán)。清末修律時(shí), 在《大清民律草案》中,沒(méi)有關(guān)于親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定, 但仍然有承(佃)租人、典權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定。 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法規(guī)定了以下幾種法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán):基地承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；基地所有人對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；耕地承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等。[4]這幾種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的標(biāo)的物都是土地、基地、房屋和耕地之類(lèi)的不動(dòng)產(chǎn),但針對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與大陸地區(qū)的不同,前者的權(quán)利主體是房屋基地的所有人,而后者的權(quán)利主體是房屋的承租人。 我國(guó)現(xiàn)行民事立法中關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定散見(jiàn)于各項(xiàng)民事法律法規(guī)中，為了便于分析和整理，筆者主要依據(jù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的不同主體將其歸納為以下幾類(lèi)： （1）共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 《中華人民共和國(guó)民法通則》第 78 條第 3 款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的各個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第 101 條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利。”《合同法》第 340 條第 1 款的規(guī)定也可視為共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形，即：“合作開(kāi)發(fā)完成的發(fā)明創(chuàng)造，除當(dāng)事人另有約定的以外，申請(qǐng)專(zhuān)利的權(quán)利屬于合作開(kāi)發(fā)的當(dāng)事人共有。當(dāng)事人一方轉(zhuǎn)讓其共有的專(zhuān)利申請(qǐng)權(quán)的，其他各方享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。”通過(guò)分析可以看出，有關(guān)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)多適用于按份共有，對(duì)于按份共有，只要出現(xiàn)出賣(mài)人出賣(mài)其共有份額其他按份共有人就有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而共同共有只有在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)才享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 關(guān)于共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法理由在于穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系和簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系。存在三人以上的共有時(shí)，共有人之一轉(zhuǎn)讓共有份額，共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)防止外人的加入有利于穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系；存在兩人的共有時(shí)，共有人之一轉(zhuǎn)讓共有份額，共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有利于簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系，即由共有關(guān)系轉(zhuǎn)化為單一所有權(quán)關(guān)系。 （2）房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，我國(guó)主要體現(xiàn)在以下法律和司法解釋中。 《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”最高人民法院審判委員會(huì) 2009 年 6 月 22 日通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋?zhuān)?span style="box-sizing:border-box;">2009］11 號(hào)）用四個(gè)條文（第 21—24 條）對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作了迄今為止最為詳細(xì)的規(guī)定。該解釋不僅規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件、程序和限制，而且規(guī)定了在拍賣(mài)程序中房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法理由是為了實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想。該制度放射著法律理想主義的光芒，但缺少法律的現(xiàn)實(shí)主義品格。我國(guó)合同法引進(jìn)了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，但在法律實(shí)務(wù)中該制度的合理性不斷受到詰問(wèn)。因此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋?zhuān)?span style="box-sizing:border-box;">2009］11 號(hào)）從法律適用上限縮了該制度的適用空間：（1）房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能對(duì)抗近親屬，不能對(duì)抗善意取得人及房屋共有人；（2）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用要求自出租人通知之日起15天內(nèi)予以明示的回復(fù)，否則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 （3）股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 我國(guó)在1992年5月15日《國(guó)家體改委有限責(zé)任公司規(guī)范意見(jiàn)》第20條第5項(xiàng)就規(guī)定了出資轉(zhuǎn)讓中股東享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。《中華人民共和國(guó)公司法》第72條第3款規(guī)定經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例；協(xié)商不成的，按照各自的比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法理由是因?yàn)樵摴炯婢呷撕闲院唾Y合性。 （4）合伙企業(yè)合伙人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》第23條規(guī)定：“合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的財(cái)產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；但是，合伙協(xié)議另有約定的除外?！逼淞⒎ɡ碛稍谟诤匣锲髽I(yè)的人合性。 三、在拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn) 拍賣(mài)是一種帶有典型市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)色彩的商品交易方式,是指由拍賣(mài)機(jī)構(gòu)在一定的時(shí)間和地點(diǎn), 按照一定的規(guī)則, 通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)而定價(jià)金的方法, 將出賣(mài)人的財(cái)物售給出價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人的一種商品交易活動(dòng)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對(duì)公開(kāi)、公平的市場(chǎng)交易平臺(tái)的需求日益旺盛，拍賣(mài)方式也逐漸融入人們的日常生活。拍賣(mài)方式與其他的買(mǎi)賣(mài)方式相比較，具有交易對(duì)象相對(duì)集中、交易程序簡(jiǎn)便、交易方式公開(kāi)透明等特點(diǎn)。正是基于拍賣(mài)的這些特點(diǎn)，它正在以其獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為人們所接受。同時(shí)拍賣(mài)也給流通性較差的商品開(kāi)辟了一條合理、快速流通的渠道，促使商品交易更加公開(kāi)、透明，而且更有利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)。而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是法律基于社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定以及保護(hù)弱勢(shì)群體的需要建立的一種對(duì)所有人的處分權(quán)進(jìn)行一定的限制，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的利益進(jìn)行保護(hù)的制度，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)強(qiáng)調(diào)的不是“優(yōu)”的權(quán)利，而是“先”的權(quán)利，先而優(yōu)，在同等條件下，次序在前的人比次序在后的人更有機(jī)會(huì)。那么這兩種規(guī)則之間的沖突該如何協(xié)調(diào)，以下將通過(guò)文章前述的分析、比較法上拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)以及我國(guó)實(shí)務(wù)的角度來(lái)分析拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 （一）比較法上關(guān)于拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)現(xiàn)的規(guī)定 關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在拍賣(mài)程序中的適用在國(guó)外存在著兩種截然不同的立法例：一種是以德國(guó)為代表的立法例，明確規(guī)定在拍賣(mài)程序中不能適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。《德國(guó)民法典》第512條規(guī)定:“以強(qiáng)制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣(mài), 不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”另一種是以法國(guó)為代表的立法例，包括瑞士民法都規(guī)定在拍賣(mài)中可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。《法國(guó)民法典》第815一15條規(guī)定:“如共有人之一在全部共有財(cái)產(chǎn)中或其中一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)財(cái)產(chǎn)中的權(quán)利全部或一部有必要進(jìn)行拍賣(mài),律師或公證人應(yīng)當(dāng)在預(yù)定的拍賣(mài)日前將此通知其他共有人,每一個(gè)共有人均可在拍賣(mài)競(jìng)標(biāo)起一個(gè)月期限內(nèi)通過(guò)向法院書(shū)記室提出聲明,或者向公證人提出聲明,取代在拍賣(mài)中取得這些財(cái)產(chǎn)的人的地位。” 根據(jù)《法國(guó)民法典》關(guān)于拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)現(xiàn)的規(guī)定可以總結(jié)出：對(duì)于設(shè)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的財(cái)產(chǎn)的拍賣(mài)，首先都規(guī)定了拍賣(mài)日前對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的通知義務(wù)；其次還規(guī)定了拍賣(mài)競(jìng)標(biāo)后，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以通過(guò)向法院或公證人提出聲明的方式予以救濟(jì)以實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 （二）我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)及大陸關(guān)于拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)現(xiàn)的立法 1、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的立法 從我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的法律規(guī)定來(lái)看，是承認(rèn)房屋拍賣(mài)時(shí)承租人和基地所有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第104條規(guī)定:“房屋出賣(mài)時(shí)基地所有權(quán)人有依同樣條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)之權(quán)。… …執(zhí)行法院應(yīng)于拍定后通知基地所有權(quán)人, 基地所有權(quán)人接到通知后十日內(nèi)可主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)… … ”。臺(tái)灣地區(qū)最高法院1960年臺(tái)抗字第83號(hào)認(rèn)為:“強(qiáng)制執(zhí)行法上之拍賣(mài), 應(yīng)解釋為買(mǎi)賣(mài)之一種, … … 應(yīng)將買(mǎi)賣(mài)條件以書(shū)面通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之承租人, 使其表示意愿等等?！?span style="box-sizing:border-box;"> 從我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)現(xiàn)的立法規(guī)定中可以看出：主要也是規(guī)定了拍賣(mài)前對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的通知義務(wù)和拍定后的通知義務(wù)以充分保障優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。同樣是從事前保障和事后救濟(jì)兩方面全面考慮到了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如何更好地行使。 2、我國(guó)拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件和行使程序 我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》、《合同法》、《公司法》、《合伙企業(yè)法》以及《拍賣(mài)法》對(duì)拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)并未作明文規(guī)定。 有觀點(diǎn)認(rèn)為，在拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不以參加競(jìng)拍成為競(jìng)買(mǎi)人為條件，其理由是：（1）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于法定權(quán)利，競(jìng)拍人參加競(jìng)拍并以最高競(jìng)價(jià)簽訂拍賣(mài)合同只是取得了一項(xiàng)合同權(quán)利即合同債權(quán)，法定權(quán)利優(yōu)先于合同債權(quán)；（2）競(jìng)買(mǎi)人在簽訂競(jìng)買(mǎi)合同后，如果辦理了登記手續(xù)或?qū)嶋H占有財(cái)產(chǎn)后才取得了競(jìng)拍財(cái)產(chǎn)的物權(quán)或所有權(quán)，此時(shí)依據(jù)善意取得的原理為維護(hù)善意第三人的利益，優(yōu)先權(quán)人不得再主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。本文作者認(rèn)為上述觀點(diǎn)難以成立：（1）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人法律賦予的僅僅是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，在拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人只有參加了競(jìng)拍程序才表明其有購(gòu)買(mǎi)的意思表示；（2）如果優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不參加競(jìng)拍程序在辦理登記或交付財(cái)產(chǎn)前行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這會(huì)破壞通過(guò)競(jìng)拍成立的合法的合同關(guān)系，不利于競(jìng)拍秩序的維護(hù)，而秩序價(jià)值已成為現(xiàn)代法理學(xué)的核心價(jià)值。（3）如果優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不參加競(jìng)拍程序，在辦理登記或交付財(cái)產(chǎn)前行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不利于平衡其他競(jìng)拍人的利益，會(huì)導(dǎo)致資源的浪費(fèi)。因?yàn)橐粓?chǎng)拍賣(mài)會(huì)的組織需要投入相應(yīng)的人力和物力，如優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在辦理登記或交付財(cái)產(chǎn)前行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，必然導(dǎo)致要重新組織一場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)，讓其他競(jìng)拍人再進(jìn)行競(jìng)價(jià)，其浪費(fèi)資源的后果是明顯的。 在我國(guó)司法實(shí)踐中，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中明確了對(duì)拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)。該《規(guī)定》第16條第1款規(guī)定：“拍賣(mài)過(guò)程中, 有最高應(yīng)價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受, 如無(wú)更高應(yīng)價(jià), 則拍歸優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià), 而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的, 則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人?！睆脑摽钜?guī)定可以看出：（1）在拍賣(mài)程序中，應(yīng)在拍賣(mài)公告公布后拍賣(mài)人應(yīng)通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人；（2）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在接到通知后應(yīng)參與競(jìng)拍，成為競(jìng)拍人，包括登記為競(jìng)拍人，如果優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人接到通知后不參與競(jìng)拍應(yīng)視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：（3）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使方式是跟價(jià)法。所謂跟價(jià)法就是指將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人視為一般的競(jìng)買(mǎi)人，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)必須以競(jìng)買(mǎi)人的身份舉牌應(yīng)價(jià)，與其他競(jìng)買(mǎi)人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在其他買(mǎi)受人舉牌應(yīng)價(jià)后，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示接受此最高應(yīng)價(jià)，如果其他買(mǎi)受人沒(méi)有人進(jìn)一步出高價(jià)，則競(jìng)拍財(cái)產(chǎn)拍給優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。如果其他買(mǎi)受人有更高應(yīng)價(jià)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的，則競(jìng)拍財(cái)產(chǎn)歸最高應(yīng)價(jià)者。由此可以看出，跟價(jià)法要求優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人必須積極主動(dòng)地應(yīng)價(jià)，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使才能得到保護(hù)。雖然該規(guī)定僅針對(duì)法院民事執(zhí)行程序中的拍賣(mài)，但該規(guī)定對(duì)于普通拍賣(mài)具有極大的參考價(jià)值。 在普通拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件和行使程序如下：首先，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主體的確定。拍賣(mài)人應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》二十七條的規(guī)定要求委托人說(shuō)明拍賣(mài)標(biāo)的物是否存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán), 對(duì)存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的, 拍賣(mài)人按照《拍賣(mài)法》十八條的規(guī)定向競(jìng)買(mǎi)人說(shuō)明拍賣(mài)標(biāo)的物存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其次，通知或公告優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人參加競(jìng)買(mǎi)。委托人或者拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日以前通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。拍賣(mài)通知要具體載明拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)和拍賣(mài)的原因，拍賣(mài)保證金數(shù)額，交納拍賣(mài)款的期限等以便優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人決定是否參與競(jìng)買(mǎi)。拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)公告中一并告知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人參與競(jìng)買(mǎi)的權(quán)利以及其不登記競(jìng)買(mǎi)將喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律后果，這是為了便于尚未知悉的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人通過(guò)拍賣(mài)公告予以知悉。再次，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人要進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)登記、交納競(jìng)買(mǎi)保證金并于拍賣(mài)日到場(chǎng)參加拍賣(mài)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人要以競(jìng)買(mǎi)人的身份行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，須按照拍賣(mài)通知或拍賣(mài)公告的要求，與其他競(jìng)買(mǎi)人一樣進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)登記、交納競(jìng)買(mǎi)保證金在拍賣(mài)日到場(chǎng)參加拍賣(mài)。未按規(guī)定進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)登記，交納競(jìng)買(mǎi)保證金的視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。再者，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人舉牌應(yīng)價(jià)。出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人應(yīng)在拍賣(mài)師高呼三次結(jié)束前舉牌應(yīng)價(jià)，且該應(yīng)價(jià)達(dá)到本次拍賣(mài)保留價(jià)以上的，就以該應(yīng)價(jià)拍賣(mài)成交給優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。如果有更高應(yīng)價(jià)的，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人又不作表示的，則拍規(guī)該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人。最后，對(duì)于多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)表示應(yīng)價(jià)的處理。應(yīng)該區(qū)分不同的情況：多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人順序不同的，應(yīng)當(dāng)由順序在先的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。比如，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)表示應(yīng)價(jià)的，可以采用繼續(xù)加價(jià)的拍賣(mài)方法，以現(xiàn)有的出價(jià)為起拍價(jià)，多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人作為競(jìng)拍者，價(jià)高者得。 小結(jié)：在拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)還需要結(jié)合我國(guó)的實(shí)務(wù)不斷的完善。 拍賣(mài)程序雖有其自身的特殊性，但從本質(zhì)上講，它依然是訂立買(mǎi)賣(mài)合同的一種方式，事實(shí)上，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人到場(chǎng)參加拍賣(mài)，行使《拍賣(mài)法》賦予的競(jìng)買(mǎi)權(quán)并行使相關(guān)法律賦予的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人以競(jìng)買(mǎi)人的身份參加拍賣(mài)，可以減小流拍的可能性，可以通過(guò)加速交易進(jìn)程而獲得珍貴的商業(yè)機(jī)會(huì)或者減小時(shí)間成本。因此，研究拍賣(mài)程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使是有理論和現(xiàn)實(shí)意義的，這也正是本文寫(xiě)作之意。 |
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--來(lái)源：中拍協(xié)法律咨詢(xún)委員會(huì) |
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